Nên mua nhà TRƯỚC hay SAU Luật Đất đai sửa đổi 2024 chính thức có hiệu lực?

Tại sao nên mua nhà sau khi luật đất đai sửa đổi?
Báo cáo mới từ Savills Việt Nam đã cho thấy, chỉ trong vòng 4 năm gần đây, giá căn hộ chung cư đã tăng đến 77%. Cụ thể, vào quý IV năm 2023, giá bán căn hộ chung cư trung bình là 54 triệu đồng/m2, tăng liên tục trong 19 quý và tăng hơn 77% so với quý I năm 2019.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trong năm 2023, giá căn hộ chung cư tiếp tục có xu hướng tăng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Ở TP. HCM, giá bán căn hộ chủ yếu tăng ở phân khúc trung và cao cấp, đặc biệt là các dự án nằm gần trung tâm như quận Bình Thạnh và TP. Thủ Đức, với giá bán căn hộ sơ cấp vượt quá 60 triệu đồng/m2.

thi-truong-nha-dat-2024.jpg Trước sự tăng giá không ngừng của căn hộ, nhiều người bày tỏ sự băn khoăn liệu nên mua nhà vào thời điểm này hay chờ đến sau năm 2025 khi Luật Đất đai có hiệu lực.

Chia sẻ về chủ đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhấn mạnh rằng sau ngày 1/1/2025, ba luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản, gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai, sẽ cùng có hiệu lực. Các luật này dự kiến sẽ có ảnh hưởng lớn và liên quan đến nhiều đối tượng tham gia thị trường bất động sản.

Xem thêm: Luật đất đai mới sửa đổi có gì đáng chú ý? [Mới nhất 2024]

Đối tượng nào hưởng lợi nhiều nhất sau khi luật đất đai sửa đổi?
Việc sửa đổi Luật Đất đai mang lại những thay đổi đáng kể trong cách thức quản lý và phát triển bất động sản, đặc biệt là với các đối tượng sau:

Người mua nhà đất và căn hộ: Các quy định mới về bảo vệ quyền lợi của người mua bao gồm yêu cầu chứng minh năng lực tài chính và hoàn thiện pháp lý từ phía chủ đầu tư như quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Những điều này đảm bảo cho người mua nhà không bị lạm thu, thoát khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. Ngoài ra, với Luật Nhà ở (sửa đổi), các chủ đầu tư cần chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng.
Chủ đầu tư bất động sản: Sự siết chặt quy định về năng lực tài chính và yêu cầu tập trung vào việc xây dựng nhà ở thay vì chỉ đầu tư hạ tầng sẽ tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh hơn trong ngành. Đồng thời, việc loại bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm tiệm cận giá đất thị trường, kéo theo các chi phí liên quan đến đất đai (bao gồm các loại thuế, phí giao dịch chuyển nhượng) có thể tăng lên. Và dĩ nhiên giá bán bất động sản từ đất nền đến căn hộ chung cư cũng sẽ có sự điều chỉnh theo hướng tăng. sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc định giá sản phẩm và quản lý rủi ro thị trường.
Người mua đất nền: Quy định siết chặt việc chủ đầu tư không được phân lô, bán nền mà phải tập trung vào đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non", qua đó giúp người mua đất nền tránh được tình trạng mua xong rồi không xây nhà ở được.
Nhà đầu tư và người muốn đầu tư vào bất động sản: Dự báo về chu kỳ tăng giá mới sau khi luật đất đai sửa đổi có hiệu lực có thể tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn cho những người muốn tích lũy tài sản hoặc đầu tư lâu dài trong thị trường bất động sản.
Chủ đầu tư và nhà phát triển dự án bất động sản: Quy định mới về yêu cầu chứng minh năng lực và tập trung vào việc xây dựng nhà ở thay vì chỉ đầu tư hạ tầng sẽ tạo ra một sân chơi công bằng hơn cho các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án bất động sản có năng lực và cam kết thực sự với dự án của mình.
mua-chung-cu.jpeg  

Nên đầu tư nhà đất trước hay sau luật đất đai sửa đổi?
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng nhận định rằng, số dự án bất động sản sẽ dần được cải thiện từ giữa năm 2026, đặc biệt nhà ở xã hội sẽ sớm hơn, từ cuối năm 2025. Từ giữa năm 2025 trở đi, lượng giao dịch bất động sản mới tốt trở lại.

"Do khan hiếm nguồn cung nên giá chung cư tiếp tục tăng nhẹ cho đến cuối năm 2025, sẽ ổn định giá và có thể giảm nhẹ từ năm 2026 do nguồn cung được cải thiện, nhất là nhà ở xã hội", ông Quê nói.

Đối với những người mua để đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng sau 1/1/2025, khả năng cao thị trường bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới. Vì vậy, người mua có thể tận dụng thời điểm hiện tại khi thị trường chưa có sự biến động, nhà đất đang gặp khó nên còn khá hấp dẫn để có thể tính chuyện tích lũy tài sản, đầu tư lâu dài chờ tăng giá sau này.

Đồng quan điểm, Chủ tịch G6 cũng dự báo phân khúc đất nền sẽ dần được cải thiện giao dịch từ quý III/2024, sôi động trở lại từ quý III/2025. Đất nền tiếp tục là phân khúc được nhà đầu tư ưu chuộng với tổng giá trị nhỏ, lãi vốn cao, thanh khoản tốt khi thị trường tốt. 

"Chính vì vậy, thời gian vàng xuống tiền đầu tư bất động sản là năm 2024, 2025, thời gian thoát hàng vàng năm 2027, 2028. Sản phẩm nên đầu tư giai đoạn này là đất nền có vị trí tốt, quy hoạch tốt, giá còn rẻ, khả năng sử dụng cao; đất nông nghiệp...", vị chủ tịch nhìn nhận.

Đối với người mua vừa có kế hoạch mua ở vừa đầu tư kỳ vọng bất động sản sẽ tăng giá trị trong tương lai, sản phẩm đáng quan tâm nhất lúc này chính là căn hộ chung cư. Như đã phân tích ở trên, mặc dù sau luật đất đai sửa đổi, quyền lợi của khách mua là cao nhất, nhưng nguồn cung lúc này cũng sẽ khan hiếm hơn vì sự "thanh lọc" và sự siết chặt quy định về tài chính của chủ đầu tư, đồng thời giá bán loại hình bất động sản này sẽ tăng lên rất cao sau luật sửa đổi. Hay nói cách khác, khi sự rủi ro đưa về càng thấp thì khả năng sở hữu nhà càng trở nên khó hơn.

Chính vì vậy, trong giai đoạn năm 2024 này, khi thị trường vẫn chưa có nhiều sự biến động, các chính sách mới chỉ vừa bắt đầu hoặc sắp sửa đi vào thực thi, giá bán mặt bằng chung các căn hộ chung cư còn thấp, chính là lúc người mua nhà nên tận dụng để có thể tính chuyện vừa mua nhà giá tốt, vừa tích lũy tài sản, đầu tư lâu dài chờ tăng giá sau này.